El Saneamiento por Evicción.

Antes de nada, definamos lo que se entiende por evicción.

La evicción se concreta en una situación jurídica caracterizada por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en virtud de una sentencia judicial firme.

Por ejemplo: dos individuos formalizan un contrato de compraventa y, tiempo después, un tercero se da cuenta que el objeto que el comprador compró, le pertenecía a él, ya sea porque se lo quitaron, se le perdió… y se lo reclama al comprador.

La evicción puede presentarse en virtud a numerables títulos jurídicos: la permuta (artículos 1540 y 1541 Código Civil), al arrendamiento (artículo 1553 del Código Civil), a la cesión de créditos (artículo 1529 del Código Civil), a la enfiteusis (artículo 1643 del Código Civil) a la sociedad (artículo 1681 del Código Civil), y a la partición de la herencia (artículos 1069 y 1071 del Código Civil) o, incluso, la donación cuando fuere onerosa (artículo 638 Código Civil).

Casi todos los títulos jurídicos se remiten a la evicción en el contrato de compraventa y, por ello, son las normas relativas a este tipo de contrato concreto las que se aplicarán, en caso de evicción, al resto de supuestos.

Hablamos pues, de la preexistencia de un derecho anterior a la compra del bien en cuestión. Este bien deberá ser reclamado judicialmente mediante una acción reivindicatoria o por ejemplo, en su caso, una acción hipotecaria.

La evicción podrá ser parcial o total. Será total cuando lo reclamado por evicción sea la totalidad de la cosa. Será evicción parcial la que tenga por objeto la reclamación de una parte de la cosa. Si es parcial y la parte que se reclama es esencial de la cosa, de forma que sin esa parte, el comprador no hubiera adquirido el bien, el comprador tendrá derecho a la rescisión del contrato.

El comprador tiene derecho a exigirle al vendedor que le garantice la posesión legítima de la cosa, es decir, tendrá derecho a que el vendedor, o bien recupere la cosa de forma, por supuesto, legítima o que le indemnice.

Como requisito formal, es imprescindible que para que el comprador pueda proceder contra vendedor por evicción, aquel le haya notificado correctamente la demanda en función al artículo 1481 del Código Civil. Por ello, es de suma importancia que el vendedor esté enterado de la situación.

El plazo para el ejercicio de esta acción, a diferencia de lo que ocurre con el saneamiento por la existencia de servidumbres o por vicios ocultos, no está fijado de forma expresa, por lo que habrá que acudir al plazo general de las acciones personales establecida en el artículo 1964 del Código Civil, que ha quedado establecido en cinco años, tras la reforma de dicho artículo por la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

Son válidos los pactos que se hagan entre vendedor y comprador para aumentar, disminuir o suprimir la obligación de sanear por evicción en virtud al artículo 1475 del Código Civil. Con respecto a la supresión es importante tener en cuenta que no evita que el vendedor responda por el precio de la cosa, a no ser que el comprador hubiera hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Además la validez de dicho pacto habrá de ser mediando la buena fe del vendedor.

En cuanto a las obligaciones que tendrá el vendedor una vez haya sido demandado por evicción; este deberá efectuar los siguientes reembolsos:

1. El precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el precio de la venta.

2. Si el juez lo considera, los frutos o rendimientos obtenidos por la cosa.

3. Las costas del pleito, y en su caso, las seguidas con el vendedor para el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador.

5. Y si el vendedor fuera de mala fe, abonará al comprador los daños e intereses, además de los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato que hubiere efectuado en la cosa.